Praksa se od upravnikov do upravnikov večstanovanjskih stavb razlikuje, a ni malo primerov, ko so stanovalci z njimi nezadovoljni. Upravnikom očitajo predvsem pomanjkanje transparentnosti pri računanju storitev in izboru izvajalcev, tudi odlaganje nujnih opravil ... "Dovolj imamo tega, da ste nam z zakonom naredili upravnike obvezne in jih moramo plačevati, medtem ko oni delajo minimum in nam veselo računajo svoje storitve," se je na portalu Predlagam vladi razjezil eden od uporabnikov.
Temeljna naloga upravnika je sicer po stanovanjskem zakonu izvajanje sklepov etažnih lastnikov in skrb za vzdrževanje in obratovanje skupnih delov, kar se natančneje določa s pogodbo. "V njej se je mogoče dogovoriti tudi za vzpostavitvi portala, kjer bi se transparentno beležila dela, opravljena na tej večstanovanjski stavbi (vključno s slikovnim gradivom)," pojasnjujejo na Ministrstvu za solidarno prihodnost.
Za dela nad 10.000 evri potrebni dve ponudbi
Kako pa upravniki izbirajo izvajalce del? Po že omenjenem zakonu so za dela, katerih ocenjena vrednost presega 10.000 evrov, dolžni zbrati vsaj dve ponudbi izvajalcev. S pogodbo pa se je mogoče zavezati, da sta potrebni dve ponudbi tudi pri nižjih vrednostih. "Postopek izvede upravnik, pri čemer nadzorni odbor stavbe lahko predlaga ponudnike, ki jih je upravnik dolžan pozvati k predložitvi ponudbe. Upravnik pregleda prejete ponudbe in jih oceni na podlagi meril za izbiro najugodnejše ponudbe, izdela poročilo o izvedbi naročila in predlaga nadzornemu odboru ali predstavniku lastnikov izbiro najugodnejše ponudbe. Upravnik in nadzorni odbor ali predstavnik lastnikov torej izbereta najugodnejšo ponudbo. Če upravnik in nadzorni odbor ali predstavnik lastnikov ne potrdita predloga za izbor najugodnejše ponudbe, upravnik postopek zbiranja v celoti ponovi," postopek izbora opišejo na ministrstvu.
Etažni lastniki lahko pogodbo z upravnikom odpovedo kadarkoli, ne da bi navedli razlog, če se s tem strinja več kot 50% etažnih lastnikov
Se pa na slednjem ne strinjajo z idejo, da bi se zakonsko uvedel minimalni in maksimalni rok za izvedbo storitev; prvič, ker so upravniki pri omenjenih delih odvisni od zunanjih izvajalcev, in drugič, ker bi bil to prevelik poseg v svobodno gospodarsko pobudo, saj so upravniki pravne osebe, ki delujejo prosto na trgu. Vsekakor pa se da tudi roke določiti s pogodbo.
Vsak lastnik lahko pogleda listine
Kljub do neke mere prostim rokam upravnikov pa imajo po veljavni zakonodaji etažni lastniki pravico zahtevati povrnitev stroškov v primeru oškodovanja zaradi neustreznega ali neodgovornega dela upravnika, kar pa je potrebno v primeru spora reševati po sodni poti. Skrajni ukrep, ki ga imajo na voljo etažni lastniki v primeru nezadovoljstva z delom upravnika, je odpoved pogodbe. To lahko etažni lastniki odpovedo kadarkoli, ne da bi navedli razlog, če se s tem strinja več kot 50% etažnih lastnikov po solastniških deležih.
Ministrstvo tako zaključuje, da dodatni popravki zakonodaje zavoljo večje transparentnosti dela upravnikov niso potrebni, saj da aktualna "že sedaj omogoča etažnim lastnikom, da sami učinkovito nadzirajo delo upravnika, a to zahteva aktivno vlogo etažnih lastnikov. S soglasjem več kot 50% po solastniških deležih etažni lastniki lahko imenujejo nadzorni odbor stavbe, katerega osrednja naloga je prav nadzor nad delom upravnika, ki izhaja iz pogodbe o opravljanju upravniških storitev. Vsak etažni lastnik ima pravico do mesečnega vpogleda v pogodbe in v knjigovodske listine, ki se nanašajo na obratovanje in vzdrževanje stavbe ter v stanje rezervnega sklada. Z uvedbo obveznih ločenih fiduciarnih računov rezervnega sklada za vsako stavbo posebej je omogočena večja transparentnost in lažji nadzor inšpekcijskih služb."
