Z današnjim dnem je začela veljati nova Uredba o določitvi modelov vrednotenja nepremičnin, ki skupaj z Zakonom o množičnem vrednotenju nepremičnin predstavlja pravno podlago za določitev posplošenih vrednosti vseh nepremičnin v državi. Uredbo je vlada sprejela 24. aprila, objavljena pa je bila v Uradnem listu 5. maja, je pojasnil državni sekretar za naravne vire in prostor mag. Miran Gajšek. Ob tem se je začel tudi postopek pripisa novih posplošenih vrednosti nepremičnin, je še dodal.
Skupna posplošena vrednost nepremičnin v Sloveniji se je po besedah generalnega direktorja Geodetske uprave RS Tomaža Petka od poskusnega izračuna, ki je bil opravljen oktobra lani, povečala za več kot osem odstotkov. "Skupna vrednost vseh nepremičnin v Sloveniji zdaj presega 98 milijard evrov," je ocenil.
Največji porast cen so zabeležili pri stanovanjih, hišah in stavbnih zemljiščih, medtem ko so bila povišanja pri poslovnih in industrijskih nepremičninah ter kmetijskih in gozdnih zemljiščih nekoliko manj izrazita. Razloge za rast cen nepremičnin na Geodetski upravi pojasnjujejo z enakimi dejavniki, ki so v ospredju že več let: neravnovesje med ponudbo in povpraševanjem, razpoložljivost finančnih sredstev fizičnih oseb ter še vedno relativno nizke obrestne mere.
80
odstotkov vprašanj in pripomb se je nanašalo na pravilnost in urejanje podatkov o nepremičninah, približno 20 odstotkov vprašanj in pripomb pa je bilo povezanih s poskusno izračunanimi vrednostmi in modeli vrednotenja
Lokacija ostaja eden ključnih dejavnikov vrednotenja
Nove posplošene vrednosti nepremičnin so določene na podlagi 17 modelov vrednotenja, ki jih prinaša nova uredba. Pri izračunih so na Geodetski upravi upoštevali stanje trga na dan 1. januar 2025 ter podatke, ki so bili ob izračunu vpisani v uradne evidence. Skupno je bilo treba ovrednotiti kar 9 milijonov enot, je dejal generalni direktor Tomaž Petek.
Kot je še dodal, na vrednost nepremičnine poleg lokacije najbolj vpliva podatek o njeni rabi. Če je ta podatek napačen, se lahko uporabi neustrezen model, kar vodi v napačno določeno vrednost. Lokacija ostaja eden najpomembnejših dejavnikov vrednotenja, saj so lahko enake nepremičnine v mestih in na obali tudi do desetkrat dražje kot na podeželju. Na končni izračun vplivajo še velikost in starost stavbe ter nekateri drugi dejavniki z manjšim vplivom.
Vsi lastniki nepremičnin bodo do konca tega meseca po pošti prejeli zbirna potrdila o novi posplošeni vrednosti svojih nepremičnin. Skupno bodo odposlali več kot 1,2 milijona potrdil. Pošiljanje, ki se bo začelo prihodnji teden, bo potekalo v več sklopih, zato vsi lastniki potrdil ne bodo prejeli hkrati.
"Veliki lastniki, ki imajo v lasti več kot sto enot vrednotenja, bodo prejeli le obvestilo z informacijami o vpogledu in možnostjo pridobitve potrdil prek nove aplikacije Osebni vpogled v vrednosti nepremičnin," je pojasnil Petek. Ob tem je dodal, da aplikacija trenutno še ni aktivna, a naj bi zaživela že v prihodnjih dneh, morda celo jutri.
Kaj storiti, če podatki o vaši nepremičnini niso pravilni?
Na Geodetski upravi RS priporočajo, da lastniki nepremičnin skrbno preverijo zbirna potrdila o svojih nepremičninah. Če zaznate nepravilnosti, ukrepajte po naslednjih korakih:
Na potrdilu manjkajo nepremičnine?
Preverite v zemljiški knjigi (prek portala e-Sodstvo), ali ste pri vseh nepremičninah vpisani z enotno matično številko EMŠO.
Podatki o nepremičnini ne ustrezajo dejanskemu stanju?
Napačni podatki pomenijo tudi nepravilno izračunano posplošeno vrednost. Podatke je treba najprej urediti v katastru nepremičnin (po Zakonu o katastru nepremičnin - ZKN). Če gre za podatke iz drugih evidenc (npr. rastiščni koeficient, dejavnost), jih uredite po ustreznih zakonih. Več informacij najdete na portalu E-prostor.
Menite, da je posplošena vrednost nepremičnine kljub pravilnim podatkom previsoka ali prenizka?
Če vrednost odstopa za več kot 20 % ali 200.000 evrov od tržne vrednosti, lahko predlagate spremembo na podlagi posebnih okoliščin. Potrebna je individualna cenitev pooblaščenega cenilca in predhodno urejeni podatki v uradnih evidencah. Postopek poteka po splošnem upravnem postopku, odločitev prejmete pisno.
Potrebujete pomoč?
Pokličite Klicni center GURS na brezplačno številko 080 10 66.
Pišite na klicnicenter.gurs@gov.si
Skoraj 1500 pripomb, večina ni bila upoštevana
Ob pripravi novih modelov je bila lansko jesen izvedena javna razgrnitev poskusno izračunanih vrednosti nepremičnin. V tem času so lahko lastniki podali svoje pripombe, katerih se je skupaj zbralo skoraj 1500. Po podatkih Geodetske uprave RS jih je bilo 69 odstotkov zavrnjenih, saj niso bile skladne s predpisanimi merili množičnega vrednotenja. V treh občinah so bile 18 pripomb v celoti upoštevane, v sedemnajstih občinah pa so delno upoštevali še 447 pripomb.
Večina pripomb in vprašanj, več kot 80 odstotkov, se je nanašala na pravilnost podatkov o nepremičninah, približno petina pa na same modele vrednotenja in izračunane posplošene vrednosti. Najpogosteje so lastniki opozarjali, da so bile poskusno izračunane vrednosti previsoke in da se je vrednost njihovih nepremičnin prekomerno povišala v primerjavi z zadnjo določitvijo modelov vrednotenja iz leta 2020.
Najvišje vrednosti nepremičnin ostajajo v Ljubljani, na Obali in Gorenjskem
Vrednostne cone z najvišjimi ocenjenimi vrednostmi nepremičnin so v Sloveniji tudi po novem ostale nespremenjene. Najvišje posplošene vrednosti beležijo Ljubljana, Obala in Gorenjska. Natančne analize bodo pripravljene takoj, ko se zaključi pripis novih vrednosti, je pojasnil generalni direktor Geodetske uprave RS Tomaž Petek. Takrat bodo znane tudi točne številke, ki bodo podrobneje razkrile gibanje vrednosti po posameznih območjih.
Usklajevanje vrednosti vsaki dve leti
Po novem se bodo posplošene vrednosti nepremičnin usklajevale predvidoma vsaki dve leti, pojasnjujejo na Geodetski upravi RS. "Če bi se vrednosti oziroma cene na trgu spremenile za več kot 20 odstotkov, bo vrednotenje izvedeno že prej," je poudaril Tomaž Petek. Ob vsakem usklajevanju bo lastnikom ponovno omogočeno, da vložijo predlog za upoštevanje posebnih okoliščin, če menijo, da je vrednost njihove nepremičnine določena nepravilno, je še dodal.
S prenovo sistema množičnega vrednotenja nepremičnin se posodablja tudi informacijska podpora. Podatki o vrednotenju so zdaj vključeni v centralizirani državni računalniški oblak pod okriljem Ministrstva za digitalno preobrazbo. S tem se zagotavlja večja varnost podatkov, boljša dostopnost in hitrejši dostop do potrebnih informacij za lastnike nepremičnin, poudarjajo na GURS.
"Zavedamo se, da gre za pomembno področje, ki ga je bilo treba temeljito urediti," je ob tem sklenil državni sekretar za naravne vire in prostor mag. Miran Gajšek.
