Na družbenem omrežju je nedavno pritegnil pozornost uporabnikov oglas o prodaji zidane hiše z okoli 300 trtami v okolici Čateža pri Trebnjem, za katero zahtevajo 25.000 evrov. Posebnost nepremičnine je, da objekt nima urejene oskrbe z vodo in elektrike, to pa je med uporabniki sprožilo številna vprašanja in raznolike odzive.
V komentarjih so se hitro pojavili pomisleki o smiselnosti takšnega nakupa. "Brez vode in brez elektrike, beži stran," je zapisal eden od komentatorjev. Drugi so se spraševali, kako je z osnovnimi pogoji za bivanje: "Vodo pa že potrebuješ. Ali jo boš v vedru nosil?" Nekateri so opozorili tudi na pravni vidik in urejenost objekta, z vprašanji, ali je nepremičnina legalizirana ter vpisana v zemljiško knjigo.
"Najpogostejša napaka kupcev je predpostavka, da se bodo priključki ali morebitna legalizacija že nekako uredili"
Opozorila in priložnosti
Na drugi strani so se našli tudi takšni, ki so v oglasu videli priložnost. "Odlična priložnost za tiste, ki želijo mir, naravo in samooskrbnost," je zapisal eden od uporabnikov, drugi pa so v šali pripomnili, da "če je vinograd dobro obdelan, bo vina več kot dovolj".
Kaj pa na to pravi stroka? Ali je nakup hiše brez osnovne infrastrukture res tvegana odločitev ali pa je lahko ob pravih pogojih tudi razumna priložnost? Odgovore smo poiskali pri strokovnjaku s področja nepremičnin.
"Iz prakse lahko povem, da sama prodaja nepremičnine brez električnega ali vodovodnega priključka ni pravno sporna, če je dejansko stanje nepremičnine kupcu jasno, resnično in transparentno predstavljeno," nam pojasni Daniel Angel Sauli, direktor družbe KW Slovenia. Slovenska zakonodaja namreč po njegovih besedah ne določa, da mora imeti hiša ob prodaji obvezno zagotovljene vse komunalne priključke.
"Težava lahko nastane, če je kupec zavajan ali če mu niso razkrite bistvene okoliščine. Na primer, če se ustvari vtis, da so priključki zagotovljeni, v resnici pa niso, ali če se zamolči, da je njihova ureditev otežena ali celo nemogoča. Ključno je torej, da kupec že pred odločitvijo natančno ve, kaj kupuje in pod kakšnimi pogoji," opozarja.
V Sloveniji še veliko nelegalnih objektov
Pri nakupu takšne nepremičnine pa morajo biti kupci po besedah Saulija še posebno previdni. Najprej je treba preveriti, ali je objekt sploh legalno zgrajen, to je po njegovih besedah vedno prva in najpomembnejša točka. Če objekt ni legalen ali je v neskladju z gradbenim oziroma uporabnim dovoljenjem, se lahko kasneje pojavijo resne pravne in tudi povsem praktične težave, je jasen.
"Naslednji korak je preverjanje morebitnih pravnih omejitev, kot so služnosti, omejitve iz prostorskih aktov, potrebna soglasja sosedov ali druge pravice tretjih oseb, ki lahko vplivajo na uporabo ali nadaljnji razvoj nepremičnine. Šele nato pridejo na vrsto vprašanja priključitve na elektriko, vodo in drugo komunalno infrastrukturo, skupaj z realno oceno stroškov in časa, potrebnega za njihovo ureditev."
Kot opozarja Sauli, je najpogostejša napaka kupcev predpostavka, da so ti postopki samoumevni oziroma da se bodo priključki ali morebitna legalizacija "že nekako uredili". V praksi to pogosto ne drži. "V Sloveniji je namreč še vedno veliko nelegalnih objektov, še več pa je takšnih, ki so neskladni: bodisi zaradi kasnejših posegov, ki niso skladni z gradbenim ali uporabnim dovoljenjem, bodisi zato, ker ustrezna dokumentacija sploh ni več na voljo. V takšnih primerih tudi ni mogoče vedno z gotovostjo vedeti, kaj je skladno in kaj ne," še poudarja sogovornik.
Takšne nepremičnine na trgu niso redkost
Takšne nepremičnine pa se po besedah Saulija ne pojavljajo le občasno, temveč so na trgu razmeroma pogoste, zlasti starejše hiše, vikendi, kmetije in objekti na bolj odročnih območjih. Kot poudarja, se z njimi srečujejo tudi v nepremičninskih agencijah.
"Nepremičnine brez elektrike in vode same po sebi niso razlog, da bi jih kot posredniki zavrnili," pojasnjuje Sauli. "Ključno je, da je stanje jasno, preverljivo in transparentno predstavljeno. Če lastnik dovoli odprto in pošteno komunikacijo vseh omejitev, tveganj in realnih možnosti, se takšnih nepremičnin lotimo brez zadržkov."
Kot dodaja, se za takšne objekte vedno najdejo kupci, ki natančno vedo, kaj iščejo. "Če so podatki pravilno zbrani in predstavljeni, se tudi za nepremičnine brez komunalnih priključkov najdejo interesenti, bodisi za vikend, samooskrbno bivanje bodisi za dolgoročno naložbo," še pojasni sogovornik.
Zakaj je strokovna pomoč pri takšnem nakupu ključna
Prav stopnja varnosti in informiranosti je po besedah Saulija tista, ki najbolj razlikuje kupca, ki se v nakup poda sam, od tistega, ki se odloči za pomoč nepremičninskega posrednika. "Ko kupec sodeluje s strokovno nepremičninsko agencijo, nepremičnina ni zgolj oglaševana, temveč je pred tem tudi temeljito pregledana in vsebinsko obdelana," poudari.
Pri izkušenih nepremičninskih agencijah nepremičninski posrednik preveri dejansko stanje nepremičnine ter prodajalca natančno povpraša o vseh pomembnih okoliščinah. "Pri nas ta postopek ne poteka zgolj ustno, temveč uporabljamo strukturiran vprašalnik, povzet po najboljših tujih praksah," pojasni. V tujini je tak pristop znan kot izjava o razkritju stanja nepremičnine (t. i. disclosure statement), pisni dokument, v katerem prodajalec razkrije vse znane vidike stanja nepremičnine.
Kot dodaja sogovornik, kupec takšno izjavo prejme še pred kakršnokoli zavezujočo odločitvijo, to pa mu omogoča jasen in celovit vpogled v vse pomembne okoliščine. "Ta izjava je ključna za varnost kupca in tudi za varnost prodajalca. V praksi se je pogosto dogajalo, da so bile nekatere omejitve ali tveganja sicer ustno pojasnjene, a za to kasneje ni bilo dokazov. Pisna izjava jasno pokaže, da prodajalec ne prodaja ‘mačka v žaklju’, hkrati pa bistveno zmanjša možnost sporov in nesporazumov. Tak pristop je v korist vsem vpletenim stranem," še poudari Sauli.
