Čeprav se je nepremičninski trg v zadnjem letu nekoliko umiril, zanimanje za stanovanjske kredite ostaja visoko. Nič nenavadnega - lasten dom je še vedno eden največjih življenjskih ciljev Slovencev. A pot do njega zahteva premišljeno finančno odločitev. O tem, kako trenutno poteka financiranje nakupa nepremičnin in kakšne pogoje morajo kupci izpolnjevati, smo se pogovarjali s predstavniki bank.
Kredit ali lizing? Razlika je v lastništvu
Nakup nepremičnine v praksi skoraj vedno pomeni - kredit. "Razlika med kreditom in lizingom je predvsem v lastništvu predmeta financiranja," pojasnjuje Tina Vuleta iz Delavske hranilnice. "Stranka pri nakupu nepremičnine želi postati njen lastnik, zato je kredit običajno edina smiselna možnost. Hranilnica oziroma njena odvisna družba DH Leasing skladno s poslovno politiko nakupov nepremičnin z lizingom ne financira."
Podoben odgovor dobimo tudi pri Deželni banki Slovenije, kjer poudarjajo, da svojim strankam pri nakupu nepremičnin vedno ponudijo kreditiranje. V OTP banki pa izpostavljajo, da ima vsaka stranka svoje prioritete, potrebe in finančne zmožnosti. Zato jih spodbujajo, da izberejo način financiranja, ki je zanje najbolj ustrezen.
Dostop do kreditov se izboljšuje
Po besedah Tine Vulete iz Delavske hranilnice je v letu 2025 dostopnost stanovanjskih kreditov nekoliko boljša kot v preteklih letih. "K temu so prispevale nižje obrestne mere in prilagoditve makrobonitetnih omejitev," pravi.
Višina kredita je sicer vedno odvisna od kreditne sposobnosti posameznika – torej od njegovih povprečnih prihodkov, obstoječih obveznosti in števila vzdrževanih družinskih članov. "Najpogosteje se kreditojemalci zadolžujejo za nakup stanovanjskih nepremičnin, zato se za ta namen največkrat odločajo mlajše generacije," dodaja Vuleta.
V Deželni banki Slovenije pojasnjujejo, da se znesek kredita določa individualno in je odvisen od kreditne sposobnosti ter višine veljavnih (pred)računov oziroma zneska na pogodbi, če gre za namenski kredit. Podoben odgovor prihaja tudi iz OTP banke, kjer poudarjajo: "Višina kredita je odvisna od načina zavarovanja in kreditne sposobnosti, na katero vpliva več dejavnikov – med drugim status zaposlitve, število vzdrževanih članov ter višina plače."
Koliko mora po plačilu ostati za življenje
Eden ključnih kriterijev, ki jih banke preverjajo pri presoji kreditne sposobnosti, je znesek, ki kreditojemalcu ostane po plačilu mesečne anuitete.
"Po trenutnih kriterijih mora posamezniku po plačilu kredita ostati vsaj 745 evrov, kar predstavlja minimalne življenjske stroške," pojasnjuje Vuleta iz Delavske hranilnice. "Če ima kreditojemalec vzdrževane družinske člane, se ta znesek poveča – za 286,08 evra na otroka, pri enostarševskih družinah pa 373,36 evra."
Gre za osnovno varovalko, s katero banke zagotavljajo, da kreditojemalec tudi po sklenitvi posojila ne ogrozi svoje finančne stabilnosti. V OTP banki dodajajo, da je znesek minimalne kreditne sposobnosti določen s sklepom Banke Slovenije.
V Deželni banki Slovenije dodajajo, da je znesek, ki mora kreditojemalcu ostati po plačilu mesečnega obroka, odvisen od višine njegovega povprečnega mesečnega dohodka in morebitnih vzdrževanih družinskih članov. "Načeloma mesečni obrok za odplačilo kredita ne presega 50 odstotkov mesečnega prihodka oziroma ne posega v znesek 745 evrov, povečan za vzdrževane družinske člane (če ti obstajajo)," pojasnjujejo.
Ne pozabite na dodatne stroške
Nakup nepremičnine ne pomeni le plačila kupnine in obresti. "Poleg osnovnih stroškov, kot so cenitev nepremičnine, notarske storitve in zavarovalna premija, imajo kreditojemalci pogosto tudi druge, manj očitne stroške," opozarja Vuleta iz Delavske hranilnice. Med njimi so administrativni stroški obdelave kredita, stroški vzpostavitve zavarovanj (na primer vpisa hipoteke), predčasnega poplačila (pri fiksni obrestni meri), neizpolnjevanja pogodbenih obveznosti (opomini, zamudne obresti, sodne takse, odvetniški stroški ...), pa tudi stroški izbrisne pobotnice ob koncu odplačevanja.
Vse te postavke so vključene v efektivno obrestno mero (EOM), ki stranki pokaže celotno realno ceno kredita. "Pri hipotekarnem zavarovanju se kreditojemalec dodatno seznani z vsebino kreditne pogodbe (tudi stroški) še ob ureditvi zavarovanja (na notarskem naroku)," še doda sogovornica iz Delavske hranilnice.
V Deželni banki Slovenije pa poudarjajo, da so morebitni dodatni, vendar ne skriti stroški odvisni od vrste zavarovanja kredita.
In na katere dodatne stroške opozarjajo v OTP banki? Pojasnjujejo, da se lahko med dodatne stroške, ki jih mora kreditojemalec poravnati, uvrščajo tudi tisti, katerih višina ob podpisu pogodbe še ni znana. Sem sodijo stroški cenitve in zavarovanja nepremičnine, ki je predmet zastavne pravice, pa tudi stroški, ki nastanejo zaradi nerednega odplačevanja obveznosti in jih banka obračuna po veljavnem ceniku. Dodatne obremenitve lahko predstavljajo tudi stroški ustanovitve ali spremembe zastavne pravice, vključno z notarskimi storitvami in sodnimi taksami, stroški izdaje izbrisne pobotnice ter morebitni stroški priprave dodatka h kreditni pogodbi. Poleg tega se lahko zaračunajo tudi stroški delnega ali dokončnega predčasnega odplačila kredita, skladno z zakonom o potrošniških kreditih in cenikom nadomestil, ter drugi izredni stroški, povezani z uveljavljanjem ali zaščito pravic banke iz kreditne pogodbe.
Nepremičnina prinaša stalne mesečne obveznosti
Z odobritvijo kredita pa finančna plat zgodbe še ni končana. V Deželni banki Slovenije pojasnjujejo, da je pri zavarovanju kredita z nepremičnino to nepremičnino obvezno premoženjsko zavarovati.
Veliko bolj zgovorni so v Delavski hranilnici. "Poleg mesečne anuitete mora lastnik nepremičnine upoštevati še stroške zavarovanja nepremičnine ali kreditojemalca, rednega vzdrževanja nepremičnine - ogrevanja, popravila, komunalnih storitev ter davčne obveznosti, ki so povezane z lastništvom nepremičnine," poudarja Tina Vuleta.
Po njenih besedah je pomembno, da se kupci pred odločitvijo za kredit seznanijo z vsemi stalnimi izdatki, ki jih prinaša lastništvo, saj je celovita finančna slika ključna za odgovorno odločitev.
Kreditov je več, so tudi bolj dostopni
Kreditov je danes precej več kot nekoč, ker so tudi bolj dostopni, ocenjuje Boris Lajh, direktor in nepremičninski posrednik Century 21 Maribor City in C-NEP Agencija d.o.o. "Stranke so zelo dobro informirane in ne potrebujejo več toliko nasvetov o financiranju s kreditnimi sredstvi. Večinoma se že pred začetkom iskanja nepremičnine dobro pozanimajo o pogojih kreditiranja pri svojih bankah," dodaja.
Po njegovih besedah so se spremenili tudi pogoji pridobivanja finančnih sredstev za nakup nepremičnin. "Kreditni pogoji so danes dokaj ugodni, saj banke redno financirajo do 80 odstotkov vrednosti nepremičnine, seveda ob pogoju kreditne sposobnosti družine. Posledično največ kupcev stanovanjsko nepremičnino kupi na kredit," je jasen.
