Ko se odločimo za gradnjo, pa naj gre za hišo, garažo, nadstrešek ali le manjšo vrtno lopo, se hitro pojavi ključno vprašanje: potrebujem gradbeno dovoljenje? Odgovor ni vedno enostaven, saj je odvisen od velikosti, namembnosti in zahtevnosti objekta. Pri nekaterih gradnjah zadostuje prijava začetka del, pri drugih pa je nujno pridobiti obsežno dokumentacijo, številna soglasja ter opraviti celoten postopek izdaje gradbenega dovoljenja.
V praksi to pomeni, da so enostavni objekti, kot so pergole ali vrtne lope, včasih oproščeni dovoljenja, včasih pa ne – če imajo na primer lastne priključke na infrastrukturo ali presegajo določene prostorske omejitve. Na drugi strani gradnja hiše, večstanovanjske stavbe ali industrijskega objekta vedno zahteva celovito gradbeno dovoljenje in obvezen nadzor. Prav zaradi nejasnosti in različnih interpretacij je Slovenija leta 2025 sprejela novelo Gradbenega zakona GZ-1B, ki določa natančnejša pravila, razvrstitev objektov in obveznosti investitorjev. Namen zakona je, kot so povedali na Ministrstvu za naravne vire in prostor, poenostaviti življenje tistim, ki gradijo skladno s pravili, hkrati pa zapreti vrzeli, ki so v preteklosti omogočale gradnje brez dovoljenja.
Kdaj mora investitor imenovati nadzornika?
Gradbeni postopki so bili namreč že dolgo predmet kritik. Investitorji so se pritoževali nad počasnostjo upravnih enot, nejasnimi pravili in različno prakso med posameznimi regijami. Prav tako se je dogajalo, da so nekateri objekti nastajali brez dovoljenj, bodisi zaradi slabe zakonodaje bodisi zaradi namernega izogibanja postopkom. Novela GZ-1B je zato zasnovana tako, da olajša pot poštenim investitorjem, ki želijo graditi skladno z zakonodajo, obenem pa zaostri pogoje tam, kjer so se pojavljale zlorabe, pojasnjujejo na ministrstvu. Opozarjajo, da se ključna sprememba nanaša na razvrščanje objektov, saj prav ta klasifikacija določa, katero dovoljenje je potrebno.
V osnovi zakon še vedno loči med enostavnimi, nezahtevnimi, manj zahtevnimi in zahtevnimi objekti, vendar so merila zdaj jasnejša in strožja. Enostavni objekti so najmanjši in konstrukcijsko najpreprostejši, sem pa sodijo vrtne lope, manjši nadstreški, pergole, ograje in otroška igrala. Dolga leta je veljalo, da zanje gradbeno dovoljenje ni potrebno in da zadostuje zgolj prijava začetka gradnje. Novela pa prinaša pomembno novost: če enostavni objekt presega določene omejitve ali ima samostojen priključek na javno infrastrukturo, kot je elektrika, kanalizacija ali voda, bo odslej potrebno gradbeno dovoljenje. To pomeni, da vrtna lopa, v katero speljete električni tok za razsvetljavo in orodje, morda ne bo več povsem enostavna.
Za nezahtevne objekte, ki so večji in konstrukcijsko zahtevnejši, kot so večje pomožne stavbe, garaže ali kmetijski objekti, je potrebno t. i. kratko gradbeno dovoljenje, pri katerem zadostuje poenostavljena dokumentacija. Novela pa uvaja novo obveznost: če gradnje ne izvaja usposobljen izvajalec, mora investitor imenovati nadzornika, ki skrbi za pravilno izvedbo gradnje. Namen te spremembe je povečati varnost in zagotoviti kakovost, saj se prav v tej kategoriji pogosto pojavljajo gradnje na lastno pest.
Z eGraditvijo lažje do dovoljenja?
Manj zahtevni in zahtevni objekti pa so tista kategorija, kjer so postopki najbolj obsežni. Sem sodijo stanovanjske hiše, večstanovanjske stavbe, industrijski obrati, trgovski centri in večji infrastrukturni projekti. Zanje je potrebno polno gradbeno dovoljenje, ki zahteva obsežno projektno dokumentacijo, številna soglasja in obvezen strokovni nadzor. Po končani gradnji je potrebno pridobiti še uporabno dovoljenje, s katerim država potrdi, da je objekt varen in skladen z načrti, brez tega pa objekta formalno ni dovoljeno uporabljati.
Novela se dotika tudi starejših gradenj. Veliko stavb je bilo zgrajenih pred letom 1995, ko so bila pravila o dokumentaciji manj stroga, zato marsikatera med njimi formalno nima gradbenega dovoljenja, čeprav je v uporabi že desetletja. Zakon zdaj uvaja olajšavo: če je bila stavba zgrajena pred letom 1995 in je ves čas v uporabi, lahko ob določenih pogojih velja domneva, da ima tako gradbeno kot uporabno dovoljenje. To je še posebno pomembno pri dedovanjih, prodajah nepremičnin in vpisih v zemljiško knjigo, opozarjajo na ministrstvu.
Posebno poglavje novela namenja digitalizaciji. Do leta 2026 bo postopoma zaživel sistem eGraditev, ki bo omogočal popolnoma elektronsko vlaganje vlog, zagnali pa so ga marca lani. Investitorji bodo lahko dokumentacijo oddali prek spleta, postopki bodo preglednejši, roki za izdajo mnenj pa krajši. Čeprav digitalizacija obeta večjo učinkovitost, bo veliko odvisno od tega, ali bodo upravne enote imele dovolj kadrov in tehnične podpore, da bo sistem res deloval brez dodatnih zastojev. Doslej je v sistem vključenih že 47 upravnih enot po vsej državi. Novembra bo sistem uveden tudi na upravnih enotah Jesenice, Kranj, Radovljica, Škofja Loka in Tržič.
Čakanje približno 130 dni
Ena največjih skrbi investitorjev je trajanje postopkov. Po podatkih Ministrstva za naravne vire in prostor je med januarjem 2023 in julijem 2024 postopek izdaje gradbenega dovoljenja za stanovanjsko hišo povprečno trajal 130 dni. A ta številka je varljiva, saj vključuje tudi čas, ki ga investitor ali projektant porabi za dopolnitve, obravnavo pritožb ter usklajevanje s stranskimi udeleženci. Če je dokumentacija popolna in gre za enostavnejši primer, lahko dovoljenje dobite v nekaj dneh. To se je pokazalo pri nadomestnih gradnjah po poplavah leta 2023, ko so dovoljenja izdajali tudi v petih dneh. Razlike se pojavljajo tudi med upravnimi enotami. V večjih mestih, kot sta Ljubljana in Maribor, postopki običajno trajajo dlje, saj tam nastane največ vlog, medtem ko so v manjših krajih krajši, čeprav jih pogosto zavleče usklajevanje s prostorskimi akti in pridobivanje soglasij.
Če vse skupaj povzamemo, novela GZ-1B prinaša strožji režim tudi za enostavne objekte, več preglednosti in jasnejša pravila za vse kategorije gradnje, olajšano legalizacijo starejših objektov ter obljubo digitalizacije, ki naj bi pohitrila postopke. Za investitorje pa to pomeni predvsem eno: za vsak poseg v prostor, naj bo to majhna lopa, garaža ali večstanovanjska stavba, je treba natančno preveriti, katero dovoljenje zakon zahteva.
Ko boste torej naslednjič razmišljali, da bi na dvorišču postavili nadstrešek ali vrtno lopo, si vzemite trenutek, da preverite pogoje. Morda boste ugotovili, da dovoljenje ni potrebno, lahko pa tudi, da brez njega tvegate zaplete, kazni in težave pri kasnejši legalizaciji. Bolje je vložiti nekaj časa v pravo pot kot pa se kasneje ukvarjati z dolgotrajnimi postopki in pravnimi negotovostmi.
