Nakup nepremičnine je za večino ljudi največja finančna odločitev v življenju. Cene rastejo, krediti so dostopnejši kot nekoč, a pogoji zahtevnejši in pasti številne. Čeprav banke ponujajo različne oblike financiranja, večina kupcev še vedno prisega na klasični hipotekarni kredit. Kaj morajo vedeti, preden podpišejo pogodbo?
"Nepremičnino - dom ali delovni prostor - potrebujemo vsi. Pred desetletji je deloval solidarnostni sistem vlaganja podjetij in države v izgradnjo stanovanjskih nepremičnin, ki smo jih v matičnih podjetjih dobili v najem. S tem smo rešili stanovanjski problem, kadar nismo imeli možnosti ostati doma pri starših. Ti so včasih tudi deset ali več let gradili hišo in računali na to, da bodo otroci ostali doma," razmišlja Boris Lajh, direktor in nepremičninski posrednik Century 21 Maribor City in C-NEP Agencija d.o.o.
Ob tem opozarja, da se je miselnost korenito spremenila: "Danes skorajda ni več možno graditi v lastni režiji in s sosedsko pomočjo, kot je bilo nekoč. Vsi razmišljamo predvsem o tem, kje bomo bivali in ustvarili družino."
Danes več kreditov, ker so dostopnejši
Po njegovih besedah so se spremenili tudi pogoji pridobivanja finančnih sredstev za nakup nepremičnin. "Kreditni pogoji so danes dokaj ugodni, saj banke redno financirajo do 80 odstotkov vrednosti nepremičnine, seveda ob pogoju kreditne sposobnosti družine. Posledično največja večina kupcev stanovanjsko nepremičnino kupi na kredit."
Pri delu s strankami opaža, da investitorji oziroma poslovneži, ki želijo ohraniti vrednost svojega težko prigaranega dobička, pogosto vlagajo v najvarnejšo in stabilno naložbo - nepremičnine. Te so lahko stanovanjske, poslovne ali zemljišča, nakup pa običajno opravijo z gotovino. "Če pa nepremičnino potrebujejo za lastno poslovanje, se lahko odločijo tudi za lizing oziroma finančni najem. Ta danes zveni precej prijazneje kot nekoč, ko so lizing hiše z nepremičninami imele precej težav," pojasnjuje Lajh.
Ocenjuje, da je kreditov danes precej več kot nekoč, ker so tudi bolj dostopni. "Stranke so zelo dobro informirane in za nasvete o financiranju s kreditnimi sredstvi ne potrebujejo več toliko pomoči. V večini se že pred začetkom iskanja nepremičnine dobro pozanimajo o pogojih kreditiranja pri svojih bankah," dodaja.
Prevladuje klasičen hipotekarni kredit
In kaj pravijo v bankah? Tina Vuleta iz Delavske hranilnice pojasnjuje, da se večina kupcev pri nakupu nepremičnine še vedno odloča za klasični hipotekarni kredit. "Ta oblika financiranja je najbolj razširjena, saj je za fizične osebe običajno najdostopnejša, pregledna in pogosto tudi stroškovno ter davčno najugodnejša. V Delavski hranilnici drugih oblik financiranja, kot so lizing ali alternativne kombinacije, ne ponujamo." Dodaja, da stranke pogosto hipotekarni kredit kombinirajo z osebnim posojilom, s katerim pokrijejo del stroškov, ki jih hipotekarni kredit ne zajema - na primer opremo ali adaptacijo.
V OTP banki iz lastnih izkušenj ocenjujejo, da se stranke najpogosteje odločajo za stanovanjske kredite, zavarovane s hipoteko, saj ti praviloma omogočajo ugodnejše obrestne mere in višje zneske financiranja, kar je pogosto ključnega pomena pri nakupu nepremičnine. Pri izbiri pravega kredita mora stranka premisliti o višini kredita in dobi odplačevanja, vrsti zavarovanja (hipoteka ali zavarovanje) ter o tem, ali bo izbrala fiksno ali spremenljivo obrestno mero, opozarjajo.
Zavezujejo se k odgovornemu in premišljenemu kreditiranju, pri čemer velik poudarek namenjajo ozaveščanju strank o vseh vidikih zadolževanja. "Preden se odločijo za najem kredita, svetujemo, da temeljito premislijo o smiselnosti zadolževanja za posamezen namen – v tem primeru za nakup nepremičnine – ter realno ocenijo svojo dolgoročno sposobnost rednega izpolnjevanja finančnih obveznosti. Pomembno je, da so kreditne obveznosti prilagojene osebnim finančnim zmožnostim, pri čemer naj bodo stranke pozorne na vse stroške kredita. Med te sodijo obrestna mera, stroški odobritve, stroški vodenja kredita, stroški vodenja transakcijskega računa, zavarovalna premija in drugi morebitni stroški pri zavarovanju s hipoteko," opozarjajo. Obenem pa dodajajo, da pri najemu potrošniškega in stanovanjskega kredita ne zaračunavajo stroškov odobritve, prav tako ni drugih skritih stroškov.
Podobno opisuje tudi Nataša Crnkovič iz Deželne banke Slovenije, kjer ne opažajo večjega prehajanja s kreditov na lizing financiranje pri nakupu nepremičnin. Na vprašanje, na kaj posebej opozarjajo svoje komitente pri sklepanju kreditnih pogodb, pa odgovarja:
"Svetujemo, da stranka dobro preveri svoje finančno stanje in razmisli, koliko denarja poleg kupnine še potrebuje za morebitno obnovo ali opremo. Pomembno je, da iskreno presodi, ali bo zmožna redno plačevati mesečne obveznosti do banke. Ker je življenje nepredvidljivo, pa svetujemo tudi življenjsko zavarovanje, ki v nepričakovanih situacijah poskrbi za finančno varnost bližnjih."
Kaj stranke včasih spregledajo?
Tina Vuleta je še bolj natančna. Pojasnjuje, da pri sklepanju kreditne pogodbe opozarjajo na več ključnih točk, ki jih stranke včasih spregledajo. "Ena od njih je obrestna mera – predvsem razlika med fiksno in spremenljivo, saj lahko pri slednji mesečni obrok v prihodnosti naraste. Pomemben podatek je tudi efektivna obrestna mera (EOM), ki vključuje vse stroške, povezane s kreditom – ne le obresti, temveč tudi zavarovanja, stroške vodenja in odobritve. Kljub temu se marsikateri potrošnik še vedno osredotoči zgolj na nominalno obrestno mero in tako podcenjuje dejansko ceno kredita," opaža.
Pomembni sta tudi lastna udeležba in realna ocena kreditne sposobnosti. Banka namreč običajno ne financira celotne vrednosti nepremičnine, zato mora stranka zagotoviti del sredstev sama. Vuleta svetuje, naj mesečni obrok ne presega 40 do 50 odstotkov mesečnih prihodkov, da ostane dovolj rezerve za nepredvidene stroške.
"Stranke morajo upoštevati tudi dodatne stroške, kot so različna zavarovanja, stroški predčasnega odplačila kredita in povezani produkti – denimo paketni računi ali varčevanja, ki so pogosto pogoj za ugodnejše pogoje, a hkrati pomenijo dodatne obveznosti." Nazadnje pa je ključno poznavanje pravic in obveznosti v nepričakovanih situacijah. "Strankam vedno pojasnimo, kaj lahko storijo, če se njihova finančna situacija poslabša. Najpomembnejše je, da se čim prej obrnejo na hranilnico," še pristavi Vuleta.
Več vrst stroškov
Nakup nepremičnine vključuje več vrst stroškov, ki jih je dobro poznati vnaprej. Tina Vuleta pojasnjuje, da se ti stroški delijo na več področij. "Najprej so tu stroški kredita, kamor sodijo strošek odobritve, ki običajno znaša nekaj sto evrov, strošek vodenja kredita v obliki mesečne provizije ter različne oblike zavarovanja – bodisi s hipoteko, prek zavarovalnice bodisi z življenjskim zavarovanjem."
Pomemben del po njenih besedah predstavljajo tudi stroški same nepremičnine. Mednje spada cenitev, ki je nujna za odobritev kredita, zavarovanje nepremičnine za primer požara, potresa ali poplave ter morebitni stroški nepremičninskega posrednika, če je bil ta vključen v nakup.
"K temu je treba dodati še pravne in administrativne stroške," opozori sogovornica. "Ti vključujejo notarske storitve za overitev pogodbe in zapis kredita, stroške vpisa v zemljiško knjigo – tako lastništva kot hipoteke – ter davek na promet nepremičnin, ki pri rabljenih nepremičninah znaša dva odstotka kupnine, medtem ko je pri novogradnjah DDV že vključen v ceno."
Nazadnje pa so tu še stroški, ki jih kupci pogosto spregledajo. "Mednje sodijo stroški predčasnega odplačila kredita ali spremembe pogodbe, stroški paketov in računov, ki so pogoj za ugodnejši kredit, ter ureditev dokumentacije, kot so izpiski iz zemljiške knjige ali evidence GURS. Poleg tega veliko ljudi pri načrtovanju pozabi na stroške selitve, opreme in morebitne adaptacije, ki lahko pomenijo precejšen dodaten finančni zalogaj," pojasni Tina Vuleta.
